계약갱신청구권을 이미 행사한 후 중간에 이사를 가게 되면 복비는 누가 내나요?

세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 기간 중에는 세입자가 언제든 해지 통보를 할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생하므로, 법원 판례 및 국토부 유권해석상 새로운 임차인을 구하는 중개보수(복비)는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.

집주인이 실거주한다고 해서 나갔는데, 집주인이 1년 만에 집을 매매하면 손해배상을 받을 수 있나요?

네, 민법 제750조 불법행위 손해배상 책임에 따라, 실거주 사유로 계약 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 2년 의무 거주 기간을 채우지 않고 주택을 매도한 경우 집주인을 상대로 실제 입은 손해(이사비, 중개수수료 등)에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에 따라 세입자에게 불리한 약정은 무효(강행규정 위반)로 처리되므로, 특약에 포기한다고 썼더라도 세입자는 법적 기한 내에 정당하게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 중 세입자의 주거 안정을 보장하는 가장 강력한 권리가 바로 '계약갱신청구권'입니다.

기본 보장 내용:
세입자는 임대차 계약 기간(통상 2년)이 끝날 때 1회에 한하여 2년 연장을 요구할 수 있어, 총 4년(2+2년)의 안정적인 거주가 보장됩니다.
갱신청구권을 행사하여 연장된 계약 기간 중에도 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
묵시적 갱신과의 차이:
집주인과 세입자 모두 만료 2개월 전까지 아무 말이 없어 자동으로 연장된 '묵시적 갱신'은 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닙니다.
따라서 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 후에도 세입자는 계약갱신청구권을 나중에 다시 1회 행사(총 6년 거주 가능)할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 법이 정한 행사 기간 내에 명확한 의사표시를 전달해야만 법적 효력이 발생합니다:

행사 가능 기간:
임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 도달해야 합니다.
만료일이 12월 31일이라면, 늦어도 10월 31일 밤 12시 전까지 집주인에게 청구 의사가 도착해야 합니다. 단 하루라도 늦으면 청구권은 소멸합니다.
효실적인 통보 및 증빙 수단:
구두 통보는 나중에 집주인이 "들은 적 없다"고 부인할 위험이 큽니다.
문자 메시지(SMS/카카오톡): \"주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 2년 연장하고자 합니다\"라는 명시적 문구와 함께 집주인의 회신 답변(동의 또는 확인)을 반드시 캡처 보관해야 합니다.
내용증명 우편: 분쟁 소지가 있거나 집주인이 연락을 회피할 경우 우체국 내용증명으로 발송하는 것이 가장 확실한 증거가 됩니다.

계약갱신청구권을 쓸 때 집주인은 임대료를 무제한으로 올릴 수 없으며, 직전 임대료의 5% 범위 내에서만 증액을 요구할 수 있습니다:

전세 보증금 증액 계산:
직전 전세보증금이 3억 원이라면, 최대 증액 가능 금액은 3억 × 5% = 1,500만 원이므로 새 보증금은 최대 3억 1,500만 원입니다.
전세를 월세로 전환할 때 (법정 전월세 전환율):
집주인이 보증금 일부를 월세로 바꾸자고 요구할 경우, 법정 전월세 전환율(한국은행 기준금리 + 2.0% 또는 연 10% 중 낮은 값)을 초과할 수 없습니다.
예를 들어 전세 3억 중 1억 원을 보증금으로 유지하고 나머지 2억 원을 월세로 전환할 때(전환율 연 5.5% 가정 시), 연간 월세는 최대 1,100만 원(월 약 91.6만 원)으로 제한됩니다.
협의 가능성:
5%는 법적 '상한선'일 뿐이며 무조건 5%를 올려줘야 하는 것은 아닙니다. 주변 시세가 하락했다면 세입자는 동결이나 감액을 요구할 수도 있습니다.

법률상 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 정당하게 거부할 수 있는 사유는 엄격히 제한되어 있습니다:

집주인 또는 직계존비속의 직접 거주:
집주인 본인, 부모님(직계존속), 자녀(직계비속)가 실제 해당 주택에 입주하여 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다 (형제·자매는 해당 없음).
세입자의 귀책 사유:
세입자가 월세 2회(2기) 이상을 연체한 사실이 있는 경우 (연속 연체가 아니더라도 총 연체 횟수 기준).
집주인 동의 없이 무단으로 다른 사람에게 전대(재임대)한 경우.
주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
재건축·철거 등 불가피한 사유:
계약 당시 구체적인 철거·재건축 계획을 고지했거나, 건물이 노후화되어 안전사고 우려가 있는 경우.

집주인이 "내가 직접 들어가 살겠다"며 세입자를 내보낸 뒤, 세입자가 나가자마자 다른 세입자에게 높은 보증금으로 재임대하거나 집을 팔아버리는 사례가 많습니다:

위반 여부 확인법:
퇴거한 기존 세입자는 주민센터나 인터넷 등기소에서 '확정일자 부여현황(임대차 정보제공 요청서)'을 발급받아, 집주인이 2년 내 제3자에게 임대했는지 합법적으로 조회할 수 있습니다.
손해배상액 산정 3대 공식 (가장 큰 금액 배상 청구):