자녀에게 시세 10억 아파트를 7억에 팔고, 3억 원은 차용증을 써서 빌려주는 건 가능한가요?

가능하지만 매우 까다롭습니다. 실제 4억 원은 자녀 자금으로 이체하고 나머지 3억 원에 대해 법정 이자율(연 4.6%)로 차용증을 작성한 뒤, 자녀가 매달 부모 계좌로 이자를 실이체하고 원금을 상환하는 실질적인 금융 거래 증빙이 완벽해야 증여로 의심받지 않습니다.

부담부증여를 할 때 전세보증금은 언제 돌려줘야 하나요?

향후 세입자가 퇴거할 때 전세보증금은 집을 증여받은 자녀가 본인의 자금이나 전세퇴거자금대출로 직접 돌려주어야 합니다. 만약 부모가 전세금을 대신 내주면 그 순간 부모가 자녀에게 보증금을 추가 증여한 것으로 보아 증여세가 과세됩니다.

자녀에게 매매 대금을 지급할 자금력이 있다면 '가족 간 저가 매매' 또는 '부담부 증여'가 가장 유리합니다. 부모의 양도차익은 12억 원까지 비과세되어 양도세가 0원이고, 자녀의 증여세 부담도 최소화되기 때문입니다.

보유 중인 주택을 자녀에게 넘기는 방법은 세법상 크게 세 가지로 나뉘며, 부모의 주택 수와 자녀의 자금 동원력에 따라 절세 금액이 수천만 원에서 수억 원까지 차이 납니다:

단순 증여: 대가 없이 무상으로 주택의 소유권을 자녀에게 넘기는 방식입니다 (증여세 + 증여취득세 발생).
부담부 증여: 전세보증금이나 담보대출(채무)을 낀 상태로 물려주는 방식입니다 (채무 부분은 양도세, 순자산 부분은 증여세로 분할 과세).
가족 간 매매(저가 양도): 부모와 자녀가 정식 매매계약서를 작성하고 실제 매매대금을 주고받는 거래 방식입니다 (양도세 + 매매취득세 발생).

단순 증여는 절차는 가장 간단하지만 세금 부담이 가장 무겁습니다:

증여세 계산:
성인 자녀 공제 한도인 5,000만 원(10년간 합산)을 뺀 과세표준에 10%~50%의 누진세율이 적용됩니다.
시세 10억 원 아파트를 단순 증여하면 공제 5천만 원을 뺀 9억 5천만 원에 대해 증여세만 약 2억 1,800만 원이 발생합니다 (자녀가 현금으로 납부해야 함).
증여 취득세 (시가인정액 적용):
2023년부터 증여 취득세 과세표준이 공시가격에서 '시가인정액(매매사례가액)'으로 변경되었습니다.
조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 증여 시 취득세율 12%(지방교육세 등 포함 13.4%)가 중과되어 취득세만 1억 원을 훌쩍 넘길 수 있습니다.

주택에 걸려 있는 전세보증금이나 주택담보대출을 자녀가 승계하는 조건으로 넘기는 방법입니다:

과세 메커니즘:
자녀가 승계한 채무액: 부모가 갚아야 할 빚을 자녀가 떠안았으므로, 부모가 자녀에게 해당 채무만큼 집을 판 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 과세됩니다.
채무를 제외한 순자산: 자녀에게 무상 증여된 것으로 보아 자녀에게 증여세가 과세됩니다.
절세 효과가 극대화되는 조건:
부모가 1세대 1주택 비과세 요건(12억 이하 비과세)을 갖추었다면 부모의 양도세가 0원이 되므로, 순자산에 대한 증여세만 내면 되어 세금이 파격적으로 줄어듭니다.
단, 부모가 다주택자 중과 대상이라면 양도세율(최대 75%)이 증여세율보다 높아질 수 있으므로 사전 시뮬레이션이 필수입니다.

세법은 특수관계인(부모-자녀) 간의 거래에서 시세보다 싸게 거래하는 것을 일정 한도 내에서 합법적으로 인정합니다:

증여세 비과세 할인 한도 (상증세법 제35조):
시세의 30%와 3억 원 중 더 적은 금액까지는 시세보다 낮게 팔아도 자녀에게 증여세가 부과되지 않습니다.
예시: 시세 10억 원 아파트라면 30%인 3억 원을 깎아 7억 원에 매매 계약을 체결해도 자녀는 증여세를 한 푼도 내지 않습니다.
부모의 양도소득세 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조):
단, 부모의 양도세를 계산할 때는 시세의 5% 또는 3억 원 이상 깎아주면 부모의 양도가액을 7억이 아닌 원래 시세인 10억 원으로 보아 양도세를 재계산합니다.
따라서 부모가 1주택 비과세자일 때 가족 간 저가 양도가 가장 강력한 위력을 발휘합니다.

가족 간 거래는 국세청의 상시 모니터링 및 자금출처조사 1순위 대상입니다. 다음 3가지를 철저히 지키지 않으면 '가장 매매'로 보아 증여세와 가산세 폭탄을 맞습니다:

자녀가 승계한 전세금이나 대출금의 이자와 원금을 부모가 대신 갚아주면 안 되며, 자녀 본인 통장에서 매달 직접 상환해야 합니다 (국세청이 완제 시까지 매년 점검).